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今年國內都沒有放松房地產調控,甚至還在繼續升級!

更新時間:2019-10-12T14:59:30 來源:安居樂業網
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  今年國內都沒有放松房地產調控,甚至還在繼續升級,由此也就可以看出,這一次的“房住不炒”的確是在動真格,未來指望政策層面重新刺激房地產,可能性已經微乎其微。

  除了政策層面,再來看看市場層面。從供給關系來看,過去很多人認為一線樓市只漲不跌,主要理由是一線樓市的供需矛盾永遠難以解決,大量人口涌入形成巨大市場需求,而有限的土地供應,又決定了一線城市的供給有限。但事實上并非如此,以北京來看,已經連續兩年出現人口凈流出,人口外流,也就意味著樓市的需求下降。而從供給來看,最近幾年,北京大規模增加土地供應,尤其是“限房價,競地價”的“限競房”大量上市,更使得北京新房供應量大增。截至今年5月,北京的樓市庫存達到了7萬套,創下最近8年來的新高。說明即便是北京,樓市的供需矛盾也沒有人們想象中那么緊張。另外一個可作參考的例子是東京,東京的土地資源緊張程度遠勝于國內任何一個城市,即便如此,當年東京的地價和房價也都一度暴跌70%以上。

  從三、四線城市來看,未來房價最大壓力在于棚改貨幣化收緊。過去幾年,為了快速推進棚戶區改造,很多城市力推貨幣化安置,也就是給拆遷戶直接發錢,讓他們去市場上買房,從2014年到2017年,我國棚改的貨幣化安置比例從10%飆升至60%,這種做法成為三、四線樓市上漲的重要推手。去年開始,棚改貨幣化安置開始明顯收緊,去年10月,國務院會議明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策。一旦貨幣化安置比例大幅下降,三、四線樓市將失去重要購買力。今年鶴崗樓市賣出白菜價,不排除有更多的三、四線樓市步其后塵。

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  判斷未來的房價上漲還是下跌,通常有兩個重要的先行指標,一個是商品房成交量,一個是土地成交量。從目前來看,國內樓市這兩個關鍵指標,都預示著未來房價下行壓力較大。

  從商品房成交量來看,今年1~5月份,商品房銷售面積同比下降1.6%,降幅比1~4月份擴大了1.3個百分點。通常而言,成交萎縮,往往是房價下跌的先兆。當房子越來越難賣時,會有更多的開發商選擇降價,以此快速回籠資金,避免現金流斷裂。

  而商品房成交量下降,帶來的連鎖反應就是土地市場也開始降溫。出于對樓市前景的不樂觀,開發商拿地的熱情也開始明顯下降,今年1~5月份,房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%,土地成交價款2269億元,下降35.6%。過去幾年,土地市場最常見的現象就是“地王”頻出,現在開發商們更加務實,做好了過冬的準備。土地和房價是面粉和面包的關系,土地市場降溫,也會在源頭上給房價降溫。

  開發商們之所以對拿地的熱情下降,直接原因是資金壓力越來越大,既要償還大規模發債積累的債務,同時樓市銷售遇冷又導致回款不暢,開發商們不得不更加精打細算過日子。而更深層次的原因在于,開發商們越來越意識到行業拐點到來,在“房住不炒”的大背景下,房地產行業曾經的好日子已經一去不復返。

  今年5月份的房地產數據中,還有一個值得關注的關鍵指標,就是房地產開發投資增速終于出現了回落,這個指標的變動,也印證了開發商們對行業前景的悲觀。雖然去年開始萬科就喊出了“活下去”的口號,但是房地產投資并沒有因此減速,去年的房地產開發投資增速為9.5%,比2017年提高了2.5個百分點,今年的投資增速也是繼續上揚,這種趨勢一度讓很多人迷惑不解,認為開發商高喊“活下去”或許只是假象。直到今年5月份,房地產開發投資增速終于開始回落,這也說明開發商們確實認同了行業拐點的到來,開始真真切切收縮戰線。


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